写给孩子的59封人生建议信 第21封信 不断波动的房地产

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孩子们：

你们俩都生活在一个相对稳定的家庭里。之所以说“相对”是因为我觉得家家有本难念的经。

你们都和父母、兄弟姐妹们住在一起，只搬过两次家。家人都卖掉了自己的第一个房子，而且获益颇丰，看起来房地产对他们来说是一个很好的投资。他们目前的房子也升值了，虽然没有第一个房子的价格涨得多。

最近几年似乎已经证明了，房地产价格不会一直上涨。它们也像股票、金价、利率、棒球卡价格一样上下浮动。

然而，房地产却很特殊。因为你可以在股票交易所时刻看到股票的价格。你收藏或想收藏的东西，可以在易趣网或其他网站找到，买家和卖家通过这些网站相识并达成交易。尽管你可以估算小区附近大概的房产价格，但毕竟只是猜测。我能够很准确地算出某些矿产股票的内在价值是每股50美元，但如果它现在的价格是25美元，而我又急需用钱不得不卖掉这些股票，我得到的只能是每股25美元。

美国梦曾经是居者拥有一套房子。对于你们这一代来说，美国梦可能是“偿清我的大学贷款”。与之前相比，现在更多的人在租房住。多年前，美国人说：“我们的房子只会一路飙升。”错了，每种东西的价值都是上下波动的。

房地产的问题在于，你不能像股票一样轻易地卖掉，一夜之间就能拿到现金。它更像是一种低流动性资产投资。你们的奶奶和我用了一年多的时间才把我们位于灯塔山的房子卖掉，在此期间，我们已经买了新房子，但没有搬进去。同时还两份贷款，每个月我们都得勒紧裤腰带，这可不是个好滋味。即使最聪明的人在面临各种各样事情的时候，也会有我所谓的“盗汗”经历。“万一我们永远卖不掉这个房子怎么办？”那段时间，我经常在凌晨三四点惊醒，然后问自己这个问题。不管什么年龄，我们都有可能陷入进退两难的窘境，不管我们觉得自己多聪明，或者觉得事先计划得有多好。

我人生中最高兴的日子之一是我们最终卖掉第一个房子并偿还了大额的贷款。而且我觉得自己是一个很酷的消费者（如果爷爷可以算得上“酷”的话）。是的，我们有时都会自欺欺人，不过答应我，你们两个，当你们发现自己在自欺欺人的时候，记得只需一笑了之。

你俩可能注意到了，我对许多事情都有偏见。但是我倾向于选择最长期限的固定按揭期限，即30年，这样每个月的偿还额最低。负债就是个时间游戏，你们慢慢会找到自己感到舒服的贷款方式。我在房地产界遇到的每个人，尤其是那些最成功的人，他们把负债当作朋友，或者视作小烦恼，就像夏天得了感冒一样不在乎。如果利率合适，我喜欢每月小额还款，这样我可以用剩下的钱做其他事情，而不是全部用来还贷款。

例如，可以用来购买流动性强的增长型股票，或者计划一次特别旅行，去一个从来没有去过的地方。你也可以把额外的钱都用来还贷款，提前还贷，不支付罚金。这种方式适合憎恨负债的人，他们可能见了太多人在股票市场中输得一干二净，整天被要求追加保证金。他们贷款买股票，通常是购买价的50%。如果股价下跌，投资公司会追要更多保证金。如果客户没有更多现金或者其他证券，投资公司将抛售这些客户的所有股份。抛售的价格通常都是低至谷底，这就意味着全部投资基本上打水漂了。太多的负债会让我惶惶不可终日，但是长期贷款，可以每个月小额偿付的贷款，既谨慎又明智。

你们应该尝试从房地产投资中获利吗？当然。你们会从中更多地了解自身和这个世界。但要注意此类投资冒险中的负债因素。在20世纪80年代，你们的奶奶和我买了一个小房子，出于投机和投资的目的。我觉得这是一件稳赚不赔的事情，因为房子位于海边，而且旁边有一个九洞的高尔夫球场。我付的是全款，打算出租给房客，最后卖出去，以获得长期资本收益（如果你持有投资一年以上，就属于此类型）。

除非你把自己的真金白银投出去，否则永远不会真正了解自己。你们的奶奶和我持有这处房产长达十年，期间租给了各种各样的人。我们从中学到了很多，首先，即使心地善良的人也不会珍惜租来的房子；其次，房客会带来各种各样的麻烦，许多房客大半夜会给我们打电话说“马桶堵了”或者“你们有起瓶器吗”。如果不亲身经历，真体会不到个中滋味。十年后，我们把房子卖了，算了一下，每年的收益率大约为2%——低于当时的资本市场收益，而且伴随各种烦人的事情。我再也不想和砖块、混凝土打交道了。如果可以重来我会毫不犹豫地选择买100股强生公司的股票，它们肯定不会大半夜给我打电话。

学会真正了解自我，爱丽萨和卫斯理。我们没有人是无所不知的。

爷爷

Everything fluctuates.

一切都在波动。

* Should you experiment with real estate investments for profit? Sure. You will never really know yourselves until you put your real money on the line.

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